Arsa Maliyeti Avrupa’yı Geçti!

Konut Fiyatlarının Gizli Yüzü: Türkiye’de Arsa Payı Avrupa’yı Solladı

2025 yaz sezonu, gayrimenkul sektörü açısından olumlu sinyaller verdi. Özellikle Ankara emlak piyasası, satış adetlerindeki artışla dikkat çekerken; başkentte Çayyolu, Eryaman gibi bölgelerde alım-satım hareketliliği yeniden hız kazandı. Ancak fiyatlar hâlâ birçok kişi için yüksek. Peki bu fiyatları asıl yükselten ne?

Satış Rakamları Yükseldi, Fiyatlar Yine Yüksek

Yeni açıklanan verilere göre, Türkiye genelinde konut satışları geçtiğimiz yılın aynı dönemine kıyasla %35,8 artarak 107.723 adede çıktı. Sıfır konut satışlarındaki artış ise %32 oranında. Bu artışlar sektörde iyimserlik yaratırken, özellikle orta ve alt gelir grubu için konuta erişim hâlâ büyük bir problem. Nedeni ise basit: Arsa maliyetleri.

Fiyatların Belirleyici Unsuru: Arsa Bedeli

Emre Koç gibi birçok sektörel uzmana göre, konut fiyatlarının temel belirleyicisi artık inşaat maliyeti değil, arsa bedeli. Türkiye'de inşa edilen bir dairenin maliyetinin ortalama %50’si arsa payından oluşuyor. Oysa bu oran Avrupa'da en yoğun bölgelerde bile %20’yi geçmiyor.

Sırasız şekilde dikkat çeken bazı farklar şöyle:

Türkiye'de arsa payı %50’lere kadar çıkıyor

Avrupa'da bu oran genelde %15-20 arasında kalıyor

Özellikle Çayyolu ve Eryaman gibi lokasyonlarda, arsa fiyatlarındaki artış konut maliyetini doğrudan etkiliyor

Müteahhitlerin arsa sahibiyle yaptığı pay oranı, satılacak daire sayısını ve fiyatı doğrudan belirliyor

“Bir Projede 10 Dairenin Yarısı Arsa Sahibine Gidiyor”

Gayrimenkul uzmanı Rıdvan Akgün’ün açıklamaları konunun vahametini açıkça gösteriyor:
“İstanbul gibi büyük şehirlerde arsa payı bazı projelerde %70’i aşıyor. Bu da 10 dairelik bir projede 7 dairenin arsa sahibine kalması demek. Kalan 3 daire ise müteahhitin maliyetini karşılamalı, hatta üzerine kâr bırakmalı. Bu denklemde, 3+1 bir dairenin fiyatı kolayca 10-12 milyon TL’yi bulabiliyor.”

Avrupa Ne Yapıyor?

Peki Avrupa'da bu sorun nasıl çözülüyor?
Anahtar kelime: Planlama.

Kamu kurumları, imar planlarını önceden hazırlıyor

Rezerv alanlar belirlenip altyapısı tamamlanıyor

Arsa arzı artırılarak fiyatlar dengede tutuluyor

Belediye eliyle üretim yapılarak piyasa spekülatif artışlardan korunuyor

Bu planlı sistem sayesinde Avrupa’da arsa maliyeti kontrol altında kalıyor. Türkiye’de ise plansızlık nedeniyle arz yetersizliği oluşuyor ve fiyatlar spekülatörlerin kontrolüne geçiyor.

Kalıcı Çözüm: Kamu Eliyle Arsa Üretimi

Sektör temsilcileri bu konuda oldukça net: Arsa maliyeti düşmeden konut fiyatları düşmez.
Eğer bugün 10 milyon TL olan bir dairenin arsa payı kontrol altına alınsa, aynı daireyi 6-7 milyon TL’ye almak mümkün olabilir.

Önerilen çözüm adımları şunlar:

Hazine ve Milli Emlak iş birliğiyle arsa üretimi yapılmalı

Belediyeler, imara uygun rezerv alanları planlamalı

Özellikle Ankara, İstanbul ve İzmir gibi büyükşehirlerde konut üretimine özel arsa alanları devreye alınmalı

Çayyolu, Eryaman, Etimesgut gibi büyüyen bölgelerde kentsel planlama desteklenmeli

Sonuç: Arsa Üretimi Başlamadan Ucuz Konut Hayal

Türkiye’de konut fiyatlarını gerçekten düşürmek istiyorsak, önce arsa maliyetlerini kontrol altına almalıyız. Bu da sadece özel sektörle değil, kamu eliyle üretilecek yeni arsa politikalarıyla mümkün. Aksi halde fiyatlar artmaya devam edecek ve konut hayali, özellikle gençler ve dar gelirli aileler için erişilmez bir hedef olmaya devam edecek.

Ankara emlak sektöründe aktif bir danışman olan Emre Koç, bu sürecin sadece yatırımcılar için değil, toplumun tüm kesimleri için daha sürdürülebilir hale gelmesi gerektiğini savunuyor. Planlı arsa üretimi, erişilebilir konutun anahtarı olabilir.

Dark Mode