Arsa Alırken Fiyatın Önüne Geçen 5 Kritik Teknik Detay
Yanlış Arsa, Doğru Parayı Bile Zarara Sokar
Arsa yatırımı; doğru yapıldığında Ankara emlak gayrimenkul piyasasında en yüksek kazancı sağlayan alanlardan biridir. Ancak sadece konumuna veya fiyatına bakılarak alınan arsalar, teknik ve hukuki detaylar göz ardı edildiğinde ciddi mağduriyetlere yol açabilir. Özellikle Çayyolu ve Eryaman gibi hızla değerlenen bölgelerde bu detaylar daha da önemlidir.
Bir arsanın gerçekten yatırım olup olmadığını anlamak için, satıcıya değil belgelere sorulması gereken bazı hayati sorular vardır. İşte arsa alırken mutlaka kontrol edilmesi gereken temel teknik başlıklar:
DOP Kesintisi Yapılmış mı? (Gerçek Metrekare Nedir?)
Tapuda yazan metrekare, her zaman kullanabileceğiniz alan anlamına gelmez. Belediyeler, imar uygulaması sırasında yol, park ve sosyal donatı alanları için Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisi yapar.
İmar uygulaması tamamlanmamış bir parselde bu kesinti %45’e kadar çıkabilir. Yani 1.000 m² olarak aldığınız arsa, uygulama sonrası 550 m²’ye düşebilir. Bu nedenle yatırım yaparken imar parseli olup olmadığı mutlaka netleştirilmelidir.
Parselin Kadastral Yola Cephesi Var mı?
Bir arazinin fiilen bir yolunun olması, hukuken yapı yapılabileceği anlamına gelmez. Ruhsat alınabilmesi için parselin resmi kadastral yola cephesi bulunmalıdır.
Komşu parsellerden geçilen yollar, yapı izni için yeterli değildir. Ankara’da özellikle “yolu var” denilerek satılan birçok tarla bu yüzden yapılaşmaya kapalıdır.
Emsal (KAKS) Oranı Kaç?
Arsanın gerçek değeri, üzerine yapılabilecek inşaat alanıyla ölçülür. Emsal (KAKS), arsa üzerine toplamda kaç metrekare kapalı alan inşa edilebileceğini belirler.
Örneğin;
Emsal 0.50 → 1.000 m² arsaya 500 m² inşaat
Emsal 1.50 → 1.000 m² arsaya 1.500 m² inşaat
“Buraya kaç kat çıkar?” sorusunun cevabı, söylentilerde değil imar planındaki bu teknik veridedir.
Tapuda Şerh veya İrtifak Hakkı Bulunuyor mu?
Enerji nakil hatları, doğalgaz boru hatları veya farklı altyapı tesisleri tapuya şerh olarak işlenmiş olabilir.
Bu tür kısıtlamalar, arsanın belirli bölümlerine yapı yapılmasını tamamen yasaklayabilir. Tapu kayıtları incelenmeden atılan imzalar, yatırım alanını ciddi şekilde daraltabilir.
Cins Tashihi Yapılmış mı?
Tapuda “tarla”, “bağ” veya “bahçe” olarak görünen bir taşınmaz, fiilen arsa veya üzerinde bina olsa bile hukuken sorunlu olabilir.
Cins tashihi yapılmamış taşınmazlarda kat mülkiyetine geçilemez, bankalardan kredi kullanılamaz ve satış süreci zorlaşır. Tapudaki cins bilgisi ile fiili durumun birebir örtüşmesi şarttır.
Arsa yatırımı, sadece toprağa bakarak değil; o toprağın tapusunu, imar durumunu ve teknik kimliğini doğru okuyarak yapılır. Özellikle Ankara emlak gayrimenkul piyasasında, Çayyolu ve Eryaman gibi gelişim bölgelerinde bu detaylar yatırımın kaderini belirler.
Emre Koç olarak önerimiz; arsa alım sürecinde mutlaka imar durumu belgesi, tapu kayıtları ve teknik raporlar incelenmeden karar verilmemesidir. Doğru bilgiyle yapılan yatırım, uzun vadede en güvenli kazançtır.
Gayrimenkul Profesyoneli
REMAX GATE
Emre KOÇ
📍 Yer gösteren değil, yol gösteren bir Gayrimenkul Profesyoneliyim.
🏆 RE/MAX’te 4 yıl üst üste ilk 100’deyim.
📲 2022’de sosyal medyada Türkiye 1.’si, 2023 & 2024’te 2.’yim.
🎖️ 4 Kulüp Ödülü, 2.5 yılda Hall of Fame.
🎓 Muhasebe mezunuyum | 📍1987, Kadıköy
🎬 İlham kaynağım: The Founder (2016)
🛤️ Yolculuğum; azim, cesaret, vizyon ve sürdürülebilir başarıyla şekillendi.
💼 Hedefim her zaman sadece satış değil, güven inşa etmek.